La fiscalité immobilière s’apprête à connaître de profonds bouleversements, avec des mesures qui pourraient redéfinir l’équilibre entre location nue et location meublée.
Les débats à l’Assemblée nationale s’intensifient autour de propositions visant à modifier les avantages fiscaux accordés aux propriétaires, suscitant de vives réactions parmi les acteurs du secteur.
Entre volonté de rééquilibrage et préoccupations sur la rentabilité des investissements locatifs, les enjeux sont majeurs pour les bailleurs comme pour les locataires. Un tournant décisif se profile pour le marché locatif, alors que les arbitrages budgétaires pour 2026 se précisent.
Objectif de la réforme fiscale sur la location immobilière
Face à l’essor des locations meublées, la commission des finances de l’Assemblée nationale souhaite rééquilibrer la fiscalité entre location nue et location meublée. Les députés pointent une concurrence jugée déloyale, qui favorise la location meublée, souvent plus chère de 10 à 20 % et moins sécurisante pour les locataires.
En alignant l’abattement fiscal de la location nue à 50 % et en supprimant la déductibilité des amortissements pour la location meublée, l’objectif affiché est de renforcer l’attractivité du parc locatif nu, garantissant des baux plus longs et des loyers plus abordables. Cette réforme vise ainsi à protéger les locataires et à encourager la remise sur le marché de logements accessibles.
Un abattement fiscal relevé à 50 % pour la location nue
L’amendement adopté prévoit une hausse significative de l’abattement fiscal pour les propriétaires relevant du régime micro-foncier, passant de 30 % à 50 % sur les revenus issus de la location nue, à condition que ceux-ci n’excèdent pas 15 000 euros par an. Ce nouveau taux place désormais la location nue sur un pied d’égalité avec la location meublée, qui bénéficie déjà d’un abattement de 50 % dans le cadre du régime micro-BIC.
Sophie, 46 ans, propriétaire à Nantes
Cette mesure entend freiner la progression des locations meublées, notamment touristiques, et inciter les bailleurs à privilégier la location nue, jugée plus stable et accessible pour les ménages, tout en simplifiant la fiscalité immobilière.
Fin de la déductibilité des amortissements pour la location meublée
La suppression de la déductibilité des amortissements pour les locations meublées non professionnelles marque un tournant majeur pour les investisseurs. Jusqu’ici, ce mécanisme permettait de réduire significativement l’imposition sur les revenus locatifs, rendant la location meublée particulièrement attractive. Désormais, les propriétaires ne pourront plus amortir le prix d’achat du bien, ce qui risque d’entamer la rentabilité de ce type d’investissement.
Lors des débats parlementaires, les partisans de la mesure ont dénoncé une distorsion fiscale au détriment de la location nue, tandis que ses opposants redoutent un désengagement des bailleurs et une diminution de l’offre locative meublée, notamment dans les zones tendues.
Enjeux, réactions et perspectives d’application
Les débats à l’Assemblée nationale ont mis en lumière des positions contrastées : si les députés socialistes, porteurs des amendements, défendent un nécessaire rééquilibrage fiscal, le rapporteur général du budget, Philippe Juvin, a exprimé ses réserves, craignant un affaiblissement de l’offre meublée. L’adoption en commission ne garantit pas leur maintien lors de l’examen en séance publique, prévu prochainement.
Si ces mesures sont confirmées, elles pourraient freiner l’investissement dans le meublé et réorienter une partie du parc vers la location nue, avec un impact direct sur le marché locatif. La loi de finances 2026 pourrait ainsi amorcer une refonte durable de la fiscalité immobilière, sous réserve d’éventuels ajustements lors des prochaines étapes parlementaires.
